《土地估价师继续教育心得体会》

土地估价师继续教育心得体会

2013年西部援助计划重庆培训班（c02-s）

继续教育心得

本人于10月17-18日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价师西部援助计划重庆培训班继续教育培训，主办方邀请了四位行业内理论知识扎实，实践经验丰富的老师授课，他们分别是北京康正宏基房地产评估有限公司的梁津老师，陕西华地房地产估价咨询有限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师及赵松老师，梁津老师讲解了《土地使用权抵押的法律体系、过程风险、案例分析》，石桂琴老师讲解了《土地估价报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析》，赵松老师讲解了今年国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发[2013]20号），魏新老师着重讲了《土地估价报告的制作》。四位老师凭着对法规政策的深刻理解，结合土地估价案例，针对土地估价工作中常犯易范的错误，从四个不同方面讲行了讲解和点评。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，让我们这些实践经验有待提高的估价师受益匪浅，深受启发。特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、案例分析，石桂琴老师对报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析，感觉完全是针对我专门讲解的，就好象他们看见我作的土地估价报告，单独对我点评一样，让我深有感触，下面我就这次培训谈谈我的几点体会。

一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。

在实际的评估工作中，我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产，在评估时评估整个房地产的价值，然后扣除应补缴的土地出让金，就得出了估价对象的评估价值。以我的理解，既然产权证上土地出让方式

为划拨的房地产可以抵押，那地上无建筑物的划拨土地也可以评估价值后抵押。梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院第55号）第45条规定：符合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地的土地使用权可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；……依第（3）款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解，庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询，否则就闹笑话了。

二、土地使用权2年闲臵被无偿收回的风险

根据2012年5月22日最新修订的《闲臵土地处臵办法》（以下简称《办法》）第十四条第

（二）款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。虽然有此规定，而在实际执行中，因为众所周知的原因，到目前为止，还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。因此，我在遇到评估此类土地价值时，也仅仅是在报告中向报告使用人提示，请报告使用人关注。而在内心，对土地使用权闲臵2年会被无偿收回，不以为然。梁津老师强调：土地使用权被无偿收回，原使用权人名义的土地使用权灭失，设立在土地使用权上抵押权随之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消失。而《办法》取消了银行作为抵押权人，在拟定闲臵土地处臵方案过程中的参与权，在闲臵土地的处臵过程中，银行失去了在拟定处臵方案过程中

在听了石老师的讲课后，我的体会是。今后在撰写报告时，一定要把报告作为一个整体，写完后自我检查，前后对比。

石老师还讲了估价方法应用中的不一致问题，比如在应用市场比较法时，估价对象与比较案例的内涵不相一致，估价对象为纯住宅用地，所选比较案例为商住用地，这也是我在评估工作中最常犯的错误，今后在评估工作中要记住老师讲的要点，吸取教训，严谨地选择每一个参数，合理分析确定估价结论，写出合格的土地估价报告。

重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司吴俊杰2013年10月23日