苏州土地储备制度的实践与思考

土地储备制度分析

土地储备主要是指政府部门或公共机构依照有关程序预先取得土地,进行开发整理并予以储存,并在适当时机将储存的土地投放到市场,以实现城市有序发展,保障公共目标的实现以及合理调控土地市场等目的。

下面就其理论基础、欧洲土地银行的启示、功能定位及城市开发四个方面展开论述。

城市土地储备的理论基础主要包括地租理论、土地供求理论、区位理论、资源配置与市场失灵理论、政府管理理论与制度变迁与创新理论等。

欧洲土地银行对我国土地管理有莫大的启示,并对我国土地储备制度的完善发挥了重要作用,通过欧洲土地银行方法的分析和我国土地制度管理方面的分析,简述了我国土地储备机制运行中存在的问题,并提出了解决问题的对策和办法。欧洲土地银行的运行过程由土地的征购集中、土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。目前我国土地收购储备模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。

土地储备机制是我国土地管理制度的创新,是土地管理未来发展的一个方向。在土地储备机制运行过程中存在以下一些问题:1土地储备机制的法律不完善2资金筹措方式单一

3土地储备制度的利益分配机制不规范4政府各部门衔接不顺完善土地储备机制的对策

1理顺法律关系,建立法规保障2实行多元筹资,保证资金供应

3建立和完善土地储备机制的组织机构,保证机制顺利运行4保持一定数量的土地储备5建立合理的监督机制

隐藏内容

此处内容需要权限查看

  • 普通用户特权:8.8积分
  • 会员用户特权:免费
  • 网站代理用户特权:免费推荐
会员免费查看

第三,政府储备土地从进入土地储备库,到供应出去,要有一个周期,在此期间,除了开发整理外,对于一些土地还有临时使用和经营的问题,如临时出租,这也是土地资产经营的重要内容,也需要一个专业机构来运作

四是盘活土地资源的必要手段。在市场经济中,政府做的主要事情是市场做不了的事情。在盘活存量建设用地方面也是如此。事实上,从实行土地有偿使用制度以来,城市内部易于盘活的建设用地,已经被企业盘活了。主要是通过几种方式。一种企业自己盘活,将位于城市中心的原有土地改变用途,或者搞三产,或者搞房地产。一种联合开发,有土地的企业与有资金的企业共同开发。另外一种是房地产企业通过收购兼并有土地企业等方式,实施房地产开发。剩余的、需要盘活的建设用地,或者由于基础设施配套太差,或者由于同一地块使用者过多,或者由于周边环境不好等原因,都是企业不能承担,或者由于利润太少不愿意承担的。要盘活这些土地,只有靠政府的力量介入。

五是落实城市总体规划的必要手段。城市总体规划的落实,涉及到城市土地利用方向的重大调整,由此引起土地使用者利益的重大调整。所以,在落实城市规划的落实中,同样面临资金投入、土地收回、拆迁安置、开发整理等一系列问题,解决这些问题同样需要一个专业机构予以运作。过去,很多地方在旧城改造中,是通过房地产公司来操作的,政府在土地价格上给予一定的优惠,或者用实物地租的方式让房地产开发公司搞旧城改造。但这种方式有一定的弊端,首先是这种方式往往省略了土地收回过程,政府在没有处理好与原使用者的经济关系之前,就将土地使用权交给了房地产开发企业。其次是政府收益流失,旧城改造经常是政府找开发商帮助运作的,所以,政府要给予一定的地价优惠,而且有的地方在旧城改造中,政府没有任何收益。再次,在对经营性房地产用地实行招标拍卖挂牌出让以后,这种方式很难再进行下去。另外一方面,落实城市规划,有一些土地是用于公益事业的,对这些土地的收回、土地平整等工作,只能由政府负责。所以,城市总体规划的落实,和盘活存量土地一样,需要一个专业机构帮助政府来运作。